中古戸建住宅の価格を知る Ⅰ.土地について

現在所有されている不動産(ご自宅)が、一体どれくらいの価値なのか、又はいくら位なら売れるのか…といったことが気にかかっている方は 意外と多いと思います。
ご自身の住まいが狭くなり、もっと大きい家に引越ししたいとか、職場やお子様の通学を考えもっと交通の便のいいところに住みたいなど、 様々な理由でご売却やお買換えを検討されているお客様も多いでしょう。

今回、中古戸建住宅の価格を知る方法について、 土地  建物 についてご紹介していきます。
このホームページをご覧いただいている皆様が、所有されている戸建住宅について、現在の資産価値を知る一つのアドバイスとしてご参考いただければと思います。

不動産価格を求めるには大きく3つの方法(「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」)がありますが、一般的に戸建住宅の価格を求めるには 原価法という方法を使います。

まずは、戸建住宅の土地価格についてお話いたします。

【原価法】
土地は周辺の現在の売り出し価格などとの比較(把握できない場合は過去の取引事例など)からその価格を求めます
建物についてはその建築にどの位の費用を投じたのか、あるいは新たに建築した場合の原価を求め、これに減価修正を行って価格を算出する評価方法です。

【取引事例比較法】
周辺の類似物件の取引事例(売却や購入の事例)などをもとに対象物件の価値を導く方法です。

【収益還元法】
対象不動産が将来生み出すと見込まれる純収益をもとに価値を導く方法です。
土地は駐車場にしたり借地にした事による収益。
建物は賃貸などにした事による収益。

実勢相場の活用

第一の方法としては、『周辺の土地の実勢価格(相場)を調べる方法です。
これは、新聞の折込チラシや情報誌の広告、インターネットなどを活用して、現在の土地の取引価格を調べるものです。

お住まいの付近の売り土地情報などを探し出し、その価格を土地の面積(又は坪数)で割ることで土地の単価が計算できますので、 この単価をもとに算出しましょう。

その際に、できるだけ立地や住環境が近いものを探すのはもちろんですが、面積(大きさ)・形状方角道路付などの条件についても同じような土地と比べることが大切です。

類似したものを複数探し出し、それぞれの単価を求めることで、大体の相場が把握できます。
ただし、これらの売り出しの事例による価格は、売却される方の希望や条件なども含まれたものですので、 実際の成約価格とは多少異なる場合がありますので、そのことを踏まえご参考ください。

こうして計算された単価(成約価格水準)を、ご所有の土地面積(又は坪数)に乗じることで、大まかな土地価格の目安が算出できます。

成約価格水準の参考として、
国土交通省の「土地総合情報システム」や、
不動産流通機構の「REINSマーケットインフォメーション」がありますので必要に応じてご覧ください。

また、信頼のおける不動産会社に直接お問い合わせいただいて、相場を実際に聞いてみるのも一つの方法です。 その場合、坪単価で説明されることが多いと思いますので、比較する価格の単位は(面積)なのか一坪あたりなのか、 取り違えないようお気をつけください。

【坪数の算出方法】
1m²=0.3025坪と考えて計算します。
(例)100m²の土地であれば、100×0.3025=30.25で、約30坪となります。

公示価格(路線価)の活用

第二の方法として、『公示価格の活用という方法があります。

これは毎年新聞などで発表される国土交通省の地価公示価格などがその代表です。

ただし、この公示価格はある特定の地点の価格として表示されているものですので、 ご所有の土地のすぐ近くにあれば目安とすることも可能ですが、 そうでないケースも多いため、相続税の路線価を活用する方が価格の把握がしやすいといえます。

そこで、ここでは国税庁の発表している相続税の路線価を活用する方法について記述いたします。
この路線価は、相続税や贈与税の課税のために、各道路に価格(m²単価) を付設しているもので、 これは国税庁のホームページ「財産評価基準書(路線価図・評価倍率表)」で閲覧することができます。

ご所有の土地の前面道路について、最新の路線価を調べてみてください。


これは毎年1月1日時点のm²単価となり、公示価格に対し80%程度の水準で価格が設定されております。 そのため、この路線価を0.8で割り戻すこと(路線価÷0.8)で公示価格の水準に修正し、ご所有の土地価格の目安とすることができます。

【注意】
路線価から求めた価格はあくまでも大まかな目安と考えてください。
実際には、道路方位による格差や、角地であったり形状が不整形であったりと 様々な個別的要因があり、本来はこれらを考慮して価格を求める必要があります。

また、公的価格の性質として一般的に指摘されている点として、実勢価格(実際のマーケットで成立した価格)の後追い的な面がある等、必ずしも実勢を十分反映しているとは限らないといえるからです。

【地下公示価格】
一般の方が土地取引や資産評価をするにあたり、 価格の客観的な目安として活用されているもので、毎年1月1日時点における全国で約28,000地点の 更地のm²単価が発表されています。

固定資産税評価額の活用

その他に、固定資産税の評価額を参考にする方法も有効といえます。
毎年春になるとからご所有されている物件の固定資産税について、納税通知書が市町村役場(大阪市については市税事務所)送られてきます。
その中にご所有の不動産に係る固定資産税評価額が掲載されています。(市町村役場にて評価額の証明書を発行することも可能です)

実は土地の固定資産税も、相続税とは別に専用の路線価が付設されており、その価格の水準は、公示価格の70%程度に設定されていますので、この固定資産税の路線価をもとに、各土地の形状などの個別性を考慮して固定資産税評価額が決められています。
固定資産税は、本来、3年毎に評価の見直し(評価替え)が行われますが、地価の下落時や上昇時には、これを反映し、1年毎に価格が修正される場合があります。

そこで、固定資産税の評価額を0.7で割り戻した価格(固定資産税評価額÷0.7)は、各土地の個別性を考慮した公示価格の水準といえますので、ご所有の土地の価格把握に活用できるといえます。

最後に、

情報を活用する方法
公的価格(公示価格)を活用する方法に加え、不動産会社の無料査定などで価格の把握をすれば、より確かなご所有不動産の現在の資産価値が把握できるものと思います。


次に、中古戸建住宅の価格を知る Ⅱ.建物について をお話しいたします。

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